Sprawy o zniesienie współwłasności, czy to nieruchomości czy ruchomości niejednokrotnie bywają złożone, a nawet można by rzec trudne. Jedynie z pozoru czynność ta wydaje się prosta i oczywista. Analiza przepisów i praktyk sądowych w tym zakresie pokazuje, iż orzecznictwo nie jest jednolite a ustawodawca nie ułatwia tego zadania wprowadzając chociażby wyjątki od zasady określonej art. 210 § 1 k.c., czyli zasady stanowiącej iż każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Warto omówić w tym miejscu jeden z ustawowych przypadków, w których brak jest możliwości żądania zniesienia współwłasności. Taki wyjątek określony został w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2020, poz. 1910 ze zm.). W art. 3 ust. 1 przywołanej ustawy wskazano, iż nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Przepis wydawać by się mogło oczywisty i zupełnie zasadny. Wprowadza on bowiem zasadę, iż w sytuacji gdy dana nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, a posadowione są na niej budynki lub budynek, w których wydzielone zostały lokale należące do różnych właścicieli – wówczas wyłączona jest możliwość zniesienia współwłasności tej nieruchomości.
Co do zasady przepis ten ma zastosowanie we wspólnotach mieszkaniowych budynków wielolokalowych i ma chronić części wspólne tych budynków przed żądaniem ze strony ich współwłaścicieli zniesienia współwłasności, a co za tym idzie wyzbycie się obowiązku współzarządzania tymi fragmentami nieruchomości. W tym zakresie przepis ten jawi się jako potrzebny i uzasadniony.
Nie zawsze jednak tak jest. Bywają bowiem przypadki, w których powyższy wyjątek od ogólnej zasady określonej w Kodeksie cywilnym uniemożliwia słuszne dążenie współwłaścicieli do zniesienia współwłasności. Załóżmy bowiem, że właściciele domu dwulokalowego, tzw. bliźniaka z wydzielonymi dwoma lokalami rozdzielonymi prostą ścianą wzdłuż kalenicy dachu, który to budynek dodatkowo posadowiony jest na jednej nieruchomości, działce gruntu, odpowiadającej obrysowi budynku, chcą znieść współwłasność nieruchomości, na której stoi budynek. Przypadek wcale nie tak rzadko spotykany. Wskazany wyżej przepis ustawy o własności lokali uniemożliwia zniesienie takiej współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali, w tym przypadku dwóch odrębnych nieruchomości lokalowych w żaden sposób ze sobą nie związanych pod względem funkcjonalnym, a częściami wspólnymi są tu jedynie ściany zewnętrzne budynku.
Ale, jak już wspominałem, sprawy bywają złożone, a rozstrzygają je sądy. W orzecznictwie sądów powszechnych możemy odnaleźć postanowienia, które w myśl zasady logiki i sprawiedliwości społecznej w odmienny od ustawodawcy interpretują i stosują powyższe przepisy ustawy.
Sąd Okręgowy w Świdnicy w postanowieniu z dnia 28 lutego 2019 r., II Ca 774/18 orzekł, iż zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej w czasie istnienia odrębnej własności lokali dotyczy takich stanów faktycznych, w których ustanowiono odrębną własność lokali w dużych budynkach, których podział prowadzący do całkowitego wyjścia ze współwłasności jest nierealny. W wypadku natomiast dwóch odrębnych lokali w budynku, który można podzielić, aktualne staje się także zniesienie odrębnej własności lokali przez sąd, aby umożliwić – przy spełnieniu przesłanek przewidzianych w art. 210 k.c. – orzeczenie podziału fizycznego nieruchomości wspólnej.
Podobnie brzmi postanowienie Sądu Okręgowego w Płocku z dnia 27 czerwca 2018 r., IV Ca 248/18. Mimo że nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali, jednak dopuszczalne jest zniesienie przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali.
Z powyższego wynika, że każda sprawa jest traktowana przez sądy indywidualnie, a zniesienie współwłasności w konkretnym stanie faktycznym jest możliwe, nawet w sytuacji gdy w budynkach posadowionych na nieruchomości wyodrębnione są lokale
Adwokat Adam Kapczyński
Kancelaria Adwokacka w Elblągu